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房贷新政出炉楼市供需松绑 一线城市加速回暖

来源:21世纪经济报道2015-03-31 08:37:50 作者: 评论数:0查看:
在市场多日的等待中,央行二套房贷新政终于出炉,商贷首付最低降至4成;此外,二手房营业税也大幅调整,由5年免税改至2年。

楼市供需双向松绑 一线城市加速回暖

本报记者 张晓玲 深圳报道

在市场多日的等待中,央行二套房贷新政终于出炉,商贷首付最低降至4成;此外,二手房营业税也大幅调整,由5年免税改至2年。

“没有想到,这对市场来说确实是好消息。”3月30日,接受21世纪经济报道记者采访的多位开发商、中介人士均表示,此前已有二套房贷降低的预期,市场看多的情绪已在酝酿;政策出台后,接下来的市场尤其是一线城市将会出现加速回暖,但三四线城市去库存仍比较困难。

供需双向松绑

从央行、住建部、财政部、国税总局等文件内容来看,此轮楼市政策调整,主要针对改善型需求,包括二套房首付降至4成,以及二手房营业税调整等。

地产、中介人士普遍认为,降低二套房首付,将增加有意购置改善房的购房者加杠杆的能力,促其积极入市;而个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年,将盘活市场流动性,减少交易费用。

这可以说是自限购限贷以来较有力度的一次政策放松。纵观今年的两会及总理记者会,有关房地产调控的信息核心是,对自住及改善型需求的支持,而其中改善型需求是首次提出。

但限贷政策对此构成了障碍。现行二套房贷政策是在2010年4月17日“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于50%,暂停发放购买第三套及以上住房贷款的基础上,2011年新国八条,2013年新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策,北上广深以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

而在此次央行政策出台前,住建部已经从供应角度支持楼市发展,去库存成为近两年的主旋律。据国家统计局数据,目前全国商品房库存量已超过6亿平米,创历史新高。

3月27日,国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,2015年住房供过于求的,要适当控制住房开发建设规模、进度;允许对不适应市场需求的住房户型做出调整;以及将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源等。

上述从供需两端的政策调整,是否能改变今年楼市的走向?

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,从需求端来看,降低二套房首付,以及营业税5年改2年的好处是:有利于首改人群降低资金成本入市,营业税免除后,最大的收益者是买房人,不用承担业主转嫁的营业税了,省了几万到几十万;至于业主会不会把免掉的营业税转到购房款中?胡景晖认为不会,因为在当前的市场关系中业主并没有这个涨价的底气。

而在供应端,北京中原地产首席分析师张大伟说,部分住房供过于求的中小城市比较依赖土地财政,控制规模将影响收入,很难做到;调整户型有一定的积极影响,特别是对一些过去盲目建设大户型的项目,可能会有改规的可能性,但整体来看,难度非常大。

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